¿Qué sucede cuando los precios de las viviendas se disparan? Lamentablemente, colapsan. Eso es cómo funcionan. El año pasado, los precios de las casas aumentaron a dos dígitos, lo cual puede no parecer alto en comparación con otros activos como las acciones. Sin embargo, un aumento de dos dígitos en los precios de bienes raíces es una señal de una burbuja. El mercado de la vivienda no surgió ayer, como las criptomonedas. Es un mercado establecido que crece alrededor de un dos por ciento anualmente para mantenerse al día con la inflación. Sin embargo, cuando los precios comenzaron a aumentar ligeramente más rápido, como sucedió en 2008, se desplomaron.
Con una tasa de interés tan baja, no era fácil ver a un lado y no obtener una hipoteca o al menos refinanciar su casa. Incluso una diferencia del uno por ciento en la tasa de interés de su hipoteca tendrá un gran impacto en el largo plazo. Digamos que las tasas aumenten un uno por ciento completo al final del año. ¿Cuánto impactará esa diferencia en su hipoteca? Si su préstamo es de doscientos mil dólares, una diferencia del uno por ciento significa que pagará treinta y seis mil dólares adicionales en treinta años. Eso es mucho dinero, según mi opinión. Y ni siquiera hemos tenido en cuenta el costo de oportunidad de ese dinero, es decir, cuánto habría crecido si lo hubiera invertido. Una diferencia del uno por ciento en un préstamo de doscientos mil dólares equivale a doscientos treinta y nueve dólares adicionales, lo que equivale a quinientos dieciocho mil si se hubiera invertido en el S&P 500 durante treinta años, asumiendo una tasa de rendimiento del diez por ciento a largo plazo.
Imagínese si negocia y obtiene una tasa ligeramente más baja. Terminará con medio millón de dólares adicionales cuando se jubile. Creo que eso es algo vale la pena considerar. Pero, ¿qué sucede si su hipoteca es de trescientos mil o cuatrocientos mil dólares? Ese número sería significativamente más alto. Si pide prestados cuatrocientos mil dólares, pagará setenta y un mil ochocientos setenta dólares adicionales en intereses en treinta años. Eso son cuatrocientos setenta y siete dólares adicionales cada mes. Si calculamos el costo de oportunidad, equivaldría a más de un millón de dólares. Por eso, cuando adquieras una hipoteca, lo más importante en lo que debes prestar atención es a la tasa de interés.
Cuando la Reserva Federal bajó las tasas de interés casi al cero por ciento, todas las personas que tuvieron la oportunidad de obtener una hipoteca lo hicieron, lo que llevó a un aumento significativo de los precios de bienes raíces en medio de una pandemia. Los precios no solo aumentaron, sino que se dispararon más rápido que los ingresos, lo que significa que menos personas pueden pagar una vivienda ahora. Pero debido a que las tasas de interés hipotecarias eran tan bajas, todavía tenía sentido económico comprar una casa.
Pero, ¿qué sucede cuando las tasas hipotecarias suban, lo que inevitablemente ocurrirá? La demanda disminuirá significativamente, lo que hará que los precios de las viviendas se desplomen. Otro factor que debemos considerar son los precios de alquiler. Por lo general, los precios de alquiler van de la mano con los precios de la vivienda, a veces uno crece más rápido que el otro, pero no hay una gran diferencia. Sin embargo, el año pasado sucedió algo inusual, los precios de alquiler aumentaron considerablemente más rápido que los precios de las viviendas, lo que llevó a muchos expertos a creer que podríamos estar repitiendo el mismo camino que en 2008.
Si la Reserva Federal no hubiera intervenido el año pasado, definitivamente habríamos tenido un colapso en el mercado inmobiliario, ya que la mayoría de las personas no habrían podido pagar sus hipotecas. La mayoría de las personas vive al día y la única razón por la que calificaron para esa hipoteca fue porque tenían un flujo constante de ingresos. Pero cuando millones de personas de repente no pueden hacer sus pagos mensuales, el banco entrará en pánico y comenzará a vender estas viviendas para recuperar los pagos. Pero eso significa que habrá un exceso de viviendas en el mercado, lo que hará que los precios caigan y que el mercado colapse. Estados Unidos ya ha experimentado eso antes, por lo que el gobierno dijo: «Escuchen, pueden tomarse un descanso de un año en sus pagos hipotecarios, incluso si pueden pagarlo». Esa fue la principal razón por la que el mercado no colapsó.
Pero, ¿qué sucede cuando el período de suspensión de pagos termine y la economía aún no se haya recuperado por completo? Cuando las personas tengan que hacer sus pagos hipotecarios pero no tengan la capacidad financiera para hacerlo, finalmente colapsará la pirámide, especialmente porque los precios estaban aumentando más rápido que nunca y eso crea la expectativa de futuros aumentos. Esa expectativa atrae a especuladores que invierten en el mercado esperando obtener ganancias con los precios en alza. Esto aumenta aún más la demanda y los precios, lo que hace que la burbuja se estire y crezca hasta que finalmente estalle.
En 2008, las hipotecas no estaban muy reguladas, por lo que los bancos comenzaron a otorgar préstamos al azar, y no estoy siendo sarcástico, eso es literalmente lo que sucedió. La evaluación de las hipotecas se volvió tan descuidada durante la burbuja inmobiliaria que algunos prestamistas estaban otorgando préstamos «NINJA» (ningún ingreso, ninguna verificación de empleo, absolutamente nada). Por otro lado, los desarrolladores construían casas más rápido de lo que la población de Estados Unidos podía ocuparlas. Tomó un tiempo, pero eventualmente los precios cayeron, las personas incumplieron sus hipotecas y la economía estadounidense se derrumbó, llevando consigo a la economía global.
Cuando los valores colapsaron, algunos propietarios no pudieron seguir haciendo los pagos y no pudieron vender la casa por la cantidad que debían. A los bancos no les importó mucho, ya que agrupaban estas hipotecas y las vendían a inversores en forma de valores. Por eso, estos bancos seguían llamando a las personas para convencerlas de tomar una hipoteca y ni siquiera les exigían que presentaran documentación alguna. Tenía sentido, porque todos pensaban que los precios de las viviendas siempre subirían, ¿no fue eso lo que tus padres te dijeron?
Sin embargo, sucedió lo inesperado. Si lo analizas más de cerca, el mercado inmobiliario de hoy no se parece en nada al de los años 2000. Nadie obtiene una hipoteca a menos que pueda demostrar que puede pagarla. Además, la tasa de vacantes de viviendas para propietarios es del 0.9%, la más baja en Estados Unidos desde 1956. En otras palabras, hay escasez de viviendas, esta vez no hay exceso. Y cuando hay escasez de oferta en el mercado, los precios naturalmente suben. Desde el colapso de 2008, los constructores de viviendas han sido muy cautelosos, ya que los bancos están fuertemente regulados desde entonces. Por lo tanto, no tiene sentido seguir construyendo nuevas viviendas a menos que haya una demanda clara. Nadie esperaba que de repente hubiera una pandemia y que la Reserva Federal redujera las tasas de interés a cero y que las tasas hipotecarias se desplomaran al mínimo. ¿Recuerdan al principio del video cuando hablamos sobre la gran diferencia que un solo porcentaje hace a largo plazo? Por eso muchas personas se apresuraron a comprar una casa. Entonces, aunque los precios de las viviendas aumentaron significativamente, los pagos hipotecarios más bajos aún atraían a los compradores.
Sin embargo, también debemos tener en cuenta que 1 de cada 10 propietarios con una hipoteca está atrasado en los pagos, según el Departamento de Agricultura de Estados Unidos, lo que podría llevarlos a incumplir su préstamo. Por supuesto, el programa de indulgencia se extenderá, pero incluso si no lo hace, la mayoría de los propietarios han acumulado una cantidad sustancial de capital en sus viviendas, por lo que podrían venderlas y pagar sus hipotecas por completo sin ningún problema, lo cual no era el caso en 2008, cuando los precios en caída tomaron a las personas desprevenidas con grandes hipotecas y muy poco (o nada) de capital.
Lo que suceda con el mercado inmobiliario dependerá de cómo la Reserva Federal lo maneje. Si la Reserva Federal baja cuidadosamente las tasas de interés, es posible que no haya un colapso, solo que los precios dejarán de subir o podrían experimentar una pequeña caída, pero no habrá nada parecido a un colapso. También debemos entender que el mercado inmobiliario no es como el mercado de valores, que sube y baja todos los días. Es un mercado bien establecido que se mueve extremadamente lentamente. Y si hay algún indicio de un colapso en el horizonte, definitivamente no sucederá este año. Nadie conoce el futuro, por supuesto, y podría estar completamente equivocado, pero dado que recientemente salimos de una crisis inmobiliaria, es difícil imaginar que haya otra menos de dos décadas después.
Mientras tanto, si tienes una hipoteca y aún no la has refinanciado, te estás perdiendo una oportunidad. Obtener una tasa fija más baja a 30 años es lo mejor que puedes desear, sin importar lo que suceda en el mercado. Incluso aquellos que no vendieron sus casas en 2008 aún vieron cómo subían de valor con el tiempo. Por lo tanto, aquellos que obtuvieron una baja tasa fija hipotecaria a 30 años estarán bien a largo plazo.
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