Por qué el mercado inmobiliario aún no ha colapsado – Lo que los bancos no quieren que sepas

Cuando echas un vistazo al mercado de valores, es evidente que los últimos dos años han sido algunos de los mejores años en la historia del mercado. El S&P 500 ha crecido más de un cien por ciento desde la caída de 2020. Esto es algo inaudito, ya que históricamente se puede esperar un crecimiento de alrededor del 10 por ciento como máximo, y si eres conservador, aproximadamente un 8 por ciento anual. Sin embargo, al entrar en 2022, en enero se produjo una catástrofe: el mercado colapsó por completo. El S&P 500 cayó casi un 10 por ciento, Apple, Tesla, Meta y todo lo demás se fue al traste. Fue el peor mes desde marzo de 2020.

Sin embargo, mientras las acciones sufrían, el mercado de vivienda sigue creciendo. Las tasas de interés extremadamente bajas han seguido impulsando los precios hacia arriba, y los expertos llevan tiempo prediciendo una caída. Pero la pregunta es: ¿dónde está la caída? ¿Por qué el mercado de vivienda sigue creciendo? ¿Por qué el mercado inmobiliario no ha colapsado todavía? Responderemos a todas estas preguntas y muchas más, pero antes asegúrate de darle a este artículo un “me gusta” y suscribirte.

El mercado de vivienda es muy predecible y fácilmente controlable por la Reserva Federal (Fed). Siempre hay una demanda de viviendas porque todos necesitan un techo sobre sus cabezas, y aunque ya tengas donde vivir, una casa es uno de los mejores activos en los que puedes invertir, ya que proporciona flujo de efectivo. La demanda de viviendas siempre estará ahí, pero fluctúa en función de los precios.

Desde 2017 hasta 2020, los precios de las viviendas no crecieron en absoluto porque la economía estaba en su apogeo. Si hubieran estado creciendo antes de 2017, todo lo que los inversores hubieran visto en el mercado de viviendas es estancamiento. Las tasas hipotecarias rondaban del 4 al 5 por ciento, lo que realmente perjudicó la demanda de viviendas. Pero llegó el 2020 y las tasas de interés bajaron casi al cero por ciento, lo que hizo que las hipotecas fueran mucho más asequibles. Comprar una casa al 2 o al 3 por ciento es una de las mejores decisiones financieras que se pueden tomar. Eso fue lo que alimentó la demanda y llevó a que los precios crecieran más de un 20 por ciento.

El momento en el que esas tasas súper bajas desaparezcan, la demanda también desaparecerá, lo cual es lo que los expertos han estado prediciendo desde el principio. Pero adivina qué, en los últimos dos años, la Fed nunca ha subido las tasas. Las ha mantenido casi al cero por ciento. Al momento de escribir este artículo, las tasas siguen estando cerca del cero por ciento, aunque las tasas hipotecarias son ligeramente más altas que en 2020. Por supuesto, el presidente de la Reserva Federal, Jay Powell, ha dicho que el banco central tiene la intención de subir las tasas esta primavera, pero eso no está asegurado, ya que la Fed por lo general no hace lo que dice hasta que lo hace o a veces puede distorsionar los hechos para evitar causar caos en el mercado. En 2020 y 2021, seguían diciendo que la inflación no era un problema, aunque la Fed tenía los mejores datos posibles y sabía que era un problema, pero para calmar a todos, seguían diciendo que la inflación rondaba el 3 por ciento.

A pesar de todo, subir las tasas de interés no es cuestión de “si”, sino de “cuándo”. Es un procedimiento normal. Al final del día, si la inflación es mayor al 3 por ciento, eso es insostenible. La pregunta principal es si el mercado colapsará cuando se incrementen las tasas. La respuesta probablemente sea no. Después de la crisis de 2008, la oferta de viviendas se redujo drásticamente. Este gráfico ilustra perfectamente cuántas menos viviendas se han construido desde entonces. El gobierno comprendió que si iba a controlar el mercado de vivienda, podríamos ver otra crisis similar. Así que la oferta de viviendas ya era escasa, lo que mantuvo los precios inmobiliarios en alza gradualmente. Sin embargo, la pandemia destruyó lo que quedaba de esa cadena de suministro. Aunque ya han pasado casi dos años desde que comenzó la pandemia, la cadena de suministro aún no se ha recuperado. Por lo tanto, incluso si las tasas hipotecarias aumentaran considerablemente, los precios de las viviendas no bajarían porque simplemente no hay suficientes casas en el mercado.

De hecho, hemos estado construyendo esta cadena de suministro desde el final de la Segunda Guerra Mundial. Para fabricar una sola bota Timberland, por ejemplo, los materiales se entregarían desde cinco o seis países diferentes a una fábrica en Tailandia, donde serían ensamblados y luego enviados a todo el mundo, incluyendo Estados Unidos. Por lo tanto, el cierre de una fábrica en un lugar puede afectar al resto de la cadena de suministro. Es por eso que las empresas están reformando sus cadenas de suministro por completo para estar preparadas ante otra pandemia, trasladando sus fábricas más cerca de donde se vende el producto final, por ejemplo. Esto llevará tiempo, ya que estamos aprendiendo a vivir con este virus. Alrededor del 91 por ciento de las empresas constructoras de viviendas encuestadas por Zonda informaron tener problemas con el suministro y la cadena de suministro. La falta de disponibilidad de materiales está haciendo que la construcción de viviendas tarde más tiempo, y los retrasos y los mayores costos de insumos están contribuyendo al aumento de los precios inmobiliarios. Esta es la situación más desastrosa que hemos vivido desde al menos la Segunda Guerra Mundial. Estos no son los únicos factores, ya que las corporaciones están comprando viviendas para alquilar. Alrededor del 20 por ciento de las viviendas suelen ser compradas por entidades corporativas, lo que reduce aún más la oferta de viviendas en el mercado. Pero la mayor amenaza es sin duda la inflación. La inflación tiene un impacto psicológico profundo. Si las personas esperan que sus viviendas sean más caras en el futuro, especialmente en un futuro previsible, es menos probable que las vendan ahora. ¿Qué significa eso? Que habrá menos oferta de viviendas en el mercado y los precios seguirán subiendo. ¿Por qué vender tu casa ahora cuando puedes venderla a un precio un 10 por ciento más alto a finales de año, por ejemplo?

Así que hasta que se resuelva la inflación o se restaure la cadena de suministro, es difícil esperar que los precios de las viviendas se calmen. Ahora bien, ¿por qué la Fed aún no ha aumentado las tasas? El trabajo de la Fed no solo es combatir la inflación, sino también garantizar que la economía crezca. Los últimos dos años han sido mucho más impredecibles de lo que cualquiera pensaba. A primera vista, parecía que una vez que tuviéramos la vacuna, el problema se resolvería. Sin embargo, el gobierno tuvo dificultades para vacunar a suficiente gente. Además, empezaron a surgir nuevas variantes del virus que no estaban protegidas por la vacuna actual. Y, por si fuera poco, para cuando descubrimos cómo lidiar con la nueva variante o convencimos al resto de las personas de que se vacunaran, las personas que se habían vacunado inicialmente tenían que volver a vacunarse. Es una crisis interminable. La mayoría de los funcionarios gubernamentales están empezando a darse cuenta de que, por muy peligroso que sea este virus, no hay forma de deshacernos de él por completo, y aunque lo hiciéramos, eso tendría un costo tan alto que no valdría la pena. Así que estamos aprendiendo a vivir con él. La Fed mantiene las tasas bajas hasta que quede claro cómo va a avanzar la economía bajo estas restricciones. Lo que sí podemos decir con certeza es que no veremos un aumento de dos dígitos en los precios este año. Probablemente será de alrededor del 5 al 8 por ciento, tal vez incluso menor. Incluso aquellos que no pueden pagar su hipoteca aún pueden vender sus casas con beneficio debido a la escasez de viviendas en el mercado, lo que es otra razón por la que no debemos esperar un colapso del mercado inmobiliario este año. Si la Fed logra reducir la inflación a menos del 3 por ciento, las cosas se verán más claras. Al final del día, todas estas son predicciones basadas en los hechos sobre el terreno, pero solo el tiempo dirá qué sucederá exactamente.

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