En los últimos dos años, parecía que los precios de las viviendas nunca volverían a bajar. Seguían subiendo sin parar, como si no hubiera un mañana. Fue una de las subidas más significativas en la historia del mercado inmobiliario. Imagina un activo que aumenta su valor en uno o dos puntos porcentuales y de repente sube más del 20 por ciento. Quien obtuvo una hipoteca en 2020 tomó una de las mejores decisiones de su vida. No solo el precio de su casa aumentó drásticamente, sino que también fijó una tasa hipotecaria históricamente baja. Comprar una casa a través de una hipoteca de bajo interés es probablemente una de las mejores formas de acumular riqueza. De todas formas, vas a pagar un alquiler, ¿por qué no pagar la hipoteca y generar riqueza con el tiempo, incluso si no vas a vivir allí? Si la tasa hipotecaria es lo suficientemente baja, alquilarla no solo cubrirá los pagos de la hipoteca, sino que también generará algunos ingresos.
Pero eso ha cambiado en los últimos meses, ya que la Reserva Federal está lidiando con la inflación. Los precios de las viviendas comienzan a tambalearse. Ya no puedes obtener una tasa hipotecaria del tres por ciento, ahora el cinco o el seis por ciento es lo normal cuando se trata de tasas hipotecarias. Un solo punto porcentual ya marca una gran diferencia, sin mencionar dos o tres por ciento. El pago inicial promedio en Estados Unidos es solo del seis por ciento. Una casa de medio millón de dólares, incluidos los impuestos y las tasas, a un tres por ciento equivale aproximadamente a 3.000 dólares. Pero si tomamos la misma casa con una tasa hipotecaria del seis por ciento, el precio aumentaría drásticamente a 3.800 dólares. La diferencia es notable, especialmente si estás planeando alquilarla y convertirla en una fuente de ingresos.
Pero eso es solo una parte de la historia, porque la otra es que los precios de las viviendas están disminuyendo. Los expertos nos estaban advirtiendo que esto no es sostenible y que los precios de las viviendas, de una forma u otra, deberían colapsar. Se estaba convirtiendo en una burbuja que eventualmente estallaría. Es una buena noticia y una mala noticia, dependiendo de a quién le preguntes. Si eres propietario, quieres seguir viendo cómo aumenta el precio de tu casa, pero si eres comprador, finalmente puedes considerar comprar una casa sin tener que pagar de más. Así que descubramos si los precios de las viviendas seguirán disminuyendo, si el mercado colapsará por completo al final del año, si es el momento adecuado para comprar una casa o no. Responderemos a todas estas preguntas y muchas más, pero antes de hacerlo, dale a este artículo un «me gusta». Y aquí hay un pequeño aviso legal: esto no es un consejo financiero y todo lo dicho en este artículo es solo para fines educativos y de entretenimiento.
Veamos qué sucedió brevemente durante la pandemia. La Reserva Federal estaba tan preocupada de que la economía colapsara que bajó instantáneamente las tasas al cero por ciento. Especialmente después del colapso del mercado de valores en marzo, las tasas de interés bajas llevaron a tasas hipotecarias bajas, lo que aumentó la demanda. Al mismo tiempo, la pandemia ralentizó las cadenas de suministro, lo que creó escasez de materiales en el mercado y disminuyó la oferta de viviendas. Además de todo esto, la gente estaba preocupada por vender sus casas, ya que el futuro parecía impredecible, lo que redujo aún más la oferta. ¿Y qué sucede en el mercado cuando hay tanta demanda pero tan poca oferta? Los precios se disparan.
Al principio parecía una burbuja y de cierta manera lo es, pero siempre hay un límite hasta dónde pueden subir los precios. Ahora cambiemos de pregunta: ¿qué sucede cuando las tasas hipotecarias suben? No solo esto ralentizará la demanda, sino que también hará que los bancos aprueben hipotecas más pequeñas. Volvamos al ejemplo del inicio del artículo. Si el banco te aprueba una hipoteca de 3.000 dólares mensuales según tus ingresos a una tasa del tres por ciento, podrías haber comprado una casa de medio millón de dólares. Pero ahora, al seis por ciento, ya no puedes permitirte una casa de medio millón de dólares porque, a una tasa hipotecaria del seis por ciento, debes ganar suficiente dinero para poder pagar cuotas mensuales de 3.800 dólares. Esto, nuevamente, reduce la demanda y eventualmente lleva a una disminución de los precios.
Pero no todo está claro como el cristal. ¿Cómo pueden seguir disminuyendo los precios de las viviendas cuando hay una inflación mundial? Por las razones que ya hemos discutido, el aumento general de los precios aumentará el costo de los materiales para construir nuevas viviendas, lo que, en general, aumentará los precios de las viviendas. La inflación no va a detenerse pronto, a la Reserva Federal le tomará al menos un año reducirla al tres o cuatro por ciento como máximo. Si miramos los números, el precio mediano de una vivienda ya ha disminuido y esto tiene un efecto psicológico: cuando los precios de las viviendas suben, la gente se apresura a comprar temiendo que si no lo hacen ahora, tendrán que pagar de más en el futuro. Pero ocurre lo contrario cuando los precios están disminuyendo: cuando la gente se da cuenta de que los precios se están enfriando, esperan hasta alcanzar el límite mínimo. El problema es que nadie sabe dónde está ese límite mínimo, lo que finalmente reduce la demanda y lleva a la disminución de los precios.
La Reserva Federal está jugando con fuego. Está tratando de controlar la inflación, pero al mismo tiempo evitar una recesión. Es un juego muy peligroso que puede salir mal fácilmente. La pregunta es cuánto debería elevar la Reserva Federal las tasas para controlar la inflación. Según los expertos, la Reserva Federal debería elevar las tasas al menos al 2.5 por ciento para reducir la inflación a una tasa significativa. Imagina si un incremento del 0.25 por ciento en marzo ya causó un gran aumento en las tasas hipotecarias, ¿qué tipo de aumento provocaría un incremento de otro dos por ciento? La última vez que las tasas hipotecarias aumentaron tan rápidamente fue en 1994. A finales de 1993, las tasas eran inferiores al 7 por ciento, pero para diciembre de 1994 habían aumentado a un 9.11 por ciento, un salto de más de dos puntos porcentuales en menos de 12 meses. Tal vez la Reserva Federal esté tratando de jugar un escenario similar aquí.
Cualquiera que comprenda cómo funciona la Reserva Federal sabe que no aumentará las tasas drásticamente a menos que haya un desastre, como el colapso de 2008, cuando tuvo que aumentar las tasas para enfriar todo. Fue un error, ya que ese aumento repentino en las tasas de interés creó una catástrofe en el mercado. Si la Reserva Federal hubiera sido un poco más cuidadosa y hubiera aumentado las tasas gradualmente, los precios de las viviendas habrían disminuido con el tiempo y la crisis no habría sido tan grave. La Reserva Federal prefiere dejar que la inflación se salga un poco de control que frenar la máquina económica. Es por eso que muchos inversores creen que la inflación durará otros cinco años, tal vez no al ocho o nueve por ciento, pero alrededor del cinco o seis por ciento.
Existen muchas razones para respaldar esa afirmación, y ni siquiera hemos mencionado qué sucedería si China comenzara de repente una invasión completa de Taiwán. Las escaseces que la guerra crearía están más allá de la imaginación de cualquiera. La inflación será tan alta que incluso si la Reserva Federal aumenta las tasas al 10 por ciento, no hará ninguna diferencia. Esperemos que eso nunca suceda.
La pregunta principal es si el mercado colapsará al final del año. La respuesta es probablemente no. Es cierto que la oferta de viviendas ha vuelto a los niveles previos a la pandemia y las tasas hipotecarias están subiendo, pero eso no es suficiente. Ya había escasez de viviendas en el mercado antes de la pandemia, por lo que restaurar la oferta a los niveles anteriores no va a marcar una gran diferencia. ¿Los precios seguirán disminuyendo? Probablemente sí, de hecho, ya está sucediendo y podría continuar hasta el final del año. Pero, ¿no creó un aumento del 20 por ciento en los precios de las viviendas una burbuja? Bueno, uno de cada cinco dólares en la economía se imprimió durante la pandemia. No se puede esperar arrojar tanto dinero a la economía y que los precios permanezcan iguales. Es solo una de las consecuencias de la impresión de dinero. Después de cada crisis, hay una fiebre del oro en la que todo sube dramáticamente, pero luego se estabiliza en algún momento. Tuvimos nuestra fiebre del oro. Quienes hicieron fortuna, ¡felicidades! A quienes no la hicieron, tal vez la próxima vez. Pero hasta entonces, dale a este artículo un «me gusta» y suscríbete. Gracias por leer y nos vemos en el próximo artículo.
