La idea de comprar una casa parecía estúpida porque el mundo estaba globalizado, los precios de las viviendas apenas subían y el mercado de valores estaba fuerte. Comprar una casa no era realmente tan atractivo como otras inversiones, pero el año 2020 lo cambió todo. La Reserva Federal hizo de comprar una casa una de las mejores decisiones de inversión que puedes tomar. Los precios literalmente subieron más del 20 por ciento. El mercado de valores subió definitivamente mucho más, pero se desplomó en el momento de este script. El S&P 500 ha subido alrededor del 12 por ciento desde su nivel pre pandémico, mientras que los precios de las viviendas han subido alrededor del 20 por ciento desde el inicio de la pandemia. Sin embargo, eso está cambiando lentamente. Ya hemos hablado de que esto no es sostenible, porque a diferencia del mercado de valores, donde cualquiera con unos pocos dólares en sus bolsillos puede comprar acciones, el mercado de la vivienda es diferente. Una casa suele ser la compra más grande en la vida de la mayoría de las personas, por lo que el mercado apenas se mueve uno o dos por ciento al año. Es por eso que algunos economistas nos advirtieron sobre otra caída del mercado de la vivienda, ya que la última vez que los precios de las viviendas subieron tanto, se creó la mayor crisis financiera de las últimas décadas. Así que, dado que estamos viendo más y más titulares como estos, ¿nuestros precios de las viviendas finalmente están disminuyendo? ¿Acaba de comenzar la caída del mercado de la vivienda? ¿Será la caída actual del mercado de la vivienda tan grave como la de 2008? Respondemos a todas estas preguntas y muchas más, pero antes, dale a este video un pulgar hacia arriba y ¡empecemos!
El 15 de junio, la Reserva Federal lanzó una bomba atómica y sorprendió a todos con un aumento del 0.75 en las tasas de interés. Este es el mayor aumento desde que la [aquí va una referencia a algo]|Reserva Federal.[/aquí va una referencia a algo]|Reserva Federal. ha tenido un impacto devastador en el mercado de la vivienda, ya que la última vez que se aumentaron las tasas de interés provocó un grave daño al mercado de la vivienda. Puede ser difícil esperar que algo caiga cuando está subiendo tan rápido, pero veamos qué está sucediendo en el terreno. Según expertos de realtor.com, cada vez más vendedores están reduciendo sus precios en ciertas áreas. Esto es algo realmente grave, ya que hace apenas seis u ocho meses teníamos casos en los que los compradores estaban dispuestos a pagar de más por una casa solo para ser el que la comprara. Parece que los días en los que los compradores pujaban por una casa han terminado. Estamos entrando en un nuevo período en el que los vendedores podrían tener que entrar en una guerra de reducción de precios para atraer a los compradores. A fines de mayo, Redfin informó que casi 1 de cada 5 compradores estaban reduciendo sus precios, algo que no se veía desde octubre de 2019. Hay una explicación sencilla detrás de esto: la gran mayoría de las casas en Estados Unidos se compran mediante hipotecas, para ser más precisos, más del 60% de las viviendas se financian. Cuando la Reserva Federal aumenta las tasas de interés, el costo de pedir prestado capital aumenta, lo que reduce la cantidad de deudas que los prestatarios pueden asumir con sus ingresos actuales. Una hipoteca más pequeña limita sus opciones, lo que resulta en una menor demanda y obliga a los vendedores a bajar los precios para vender, y así sucesivamente.
Moody’s, la agencia de calificación crediticia más importante, dio a Fortune acceso exclusivo a su análisis actualizado del mercado de la vivienda en Estados Unidos. Intentaron averiguar si las personas con ingresos locales pueden mantener las viviendas locales. A lo largo del primer trimestre de 2022, los precios de las viviendas a nivel nacional están sobrevalorados en casi un 25 por ciento, eso es más que en el cuarto trimestre del año pasado, cuando Moody’s Analytics determinó que los precios de las viviendas a nivel nacional estaban sobrevalorados en alrededor del 20 por ciento. Cuando la brecha entre los precios de las viviendas y lo que las personas pueden permitirse es demasiado amplia, es cuestión de tiempo antes de que la demanda disminuya significativamente. Eso es cuando sabes que el mercado está sobrevalorado. Es por eso que los expertos de Atlas Research descubrieron que más del 25 por ciento de las viviendas en el mercado en este momento han reducido sus precios. Zillow encontró una tendencia similar en sus datos: el 6.4 por ciento de las viviendas en venta en Zillow vieron una reducción de precios, la mayor proporción semanal de recortes de precios en más de cinco años.
Al final del día, las leyes de la economía determinan la dirección del mercado. En enero de este año, el suministro de viviendas finalmente volvió a su nivel pre pandémico. Sin embargo, las hipotecas todavía eran atractivas para impulsar a los compradores. Sin embargo, avanzando rápidamente hasta hoy, el mercado ha cambiado drásticamente. El suministro de viviendas en el mercado no solo ha aumentado ligeramente, sino que está en su nivel más alto en los últimos 12 años. La última vez que el suministro de viviendas estaba a este ritmo fue justo después del colapso de 2008. Por supuesto, hay muchas razones detrás de esto, pero una de ellas es definitivamente el hecho de que los vendedores se han dado cuenta de que los precios no seguirán subiendo si siguen aferrándose a sus activos. Han alcanzado su punto máximo y la caída ya ha comenzado. Si no vendes ahora, mañana podría ser demasiado tarde. La urgencia de vender antes de que las hipotecas se vuelvan demasiado caras está llevando el suministro de viviendas al límite. Eso es realmente una señal peligrosa de hacia dónde se dirige el mercado, ya que demuestra que la escasez de viviendas en el mercado no se debió a que no pudiéramos construir más viviendas, sino más bien porque los compradores no estaban dispuestos a vender esperando una mejor oportunidad. La pregunta es qué porcentaje de las viviendas en el mercado fueron retenidas intencionalmente por los vendedores. Si ese número es demasiado alto, podríamos encontrarnos en un mercado lleno de viviendas pero con muy poca demanda, lo que fácilmente podría llevar a una catástrofe como la que presenciamos en 2008. Las consecuencias de la crisis de 2008 duraron más de una década. El problema es que la economía de Estados Unidos no está en condiciones de presenciar otra crisis de ese tipo. Los desafíos a los que el país ha estado enfrentando en los últimos dos años ya están sacudiendo la economía.
Las tasas hipotecarias ya han alcanzado el 6,3 por ciento y el costo real de comprar una casa ha aumentado oficialmente más del 50 por ciento en solo seis meses. Esa marca la tasa hipotecaria más alta desde 2008. El aumento de 3,2 puntos porcentuales en las tasas hipotecarias en el último año también marca el mayor aumento desde 1981. Las tasas hipotecarias en aumento significan que muchos posibles prestatarios que deben cumplir con las relaciones requeridas de deuda a ingreso de los bancos han perdido su elegibilidad para obtener una hipoteca, mientras que los compradores que están subestimados simplemente tendrán que pagar más, mucho más. Nos llevará algunos meses más darse cuenta de cuánto va a caer la demanda en los próximos meses y si la Reserva Federal aumenta las tasas nuevamente a más del 2 por ciento, como algunos expertos esperan, las cosas podrían ponerse realmente feas a principios de 2023. Por supuesto, hay expertos que nos están tranquilizando diciendo que no habrá ningún colapso y realmente espero que eso sea cierto, pero los expertos también predijeron que la tasa hipotecaria promedio a 30 años aumentaría del 3,1 al 3,3 por ciento al final del año. No podemos decir con certeza qué esperar en los próximos 12 meses, ya que hay tantos factores que influyen en la política de la Reserva Federal. Estados Unidos está tratando de equilibrar entre manejar sus asuntos internos y enfrentarse a la invasión de Ucrania por parte de Rusia, lo que está causando una inflación mundial. Las tasas de interés en aumento por sí solas no van a cambiar todo. Si la inflación sigue aumentando, es poco probable que los precios de las viviendas caigan, ya que la inflación simplemente hará que el costo de construir nuevas viviendas sea más caro, lo que al menos mantendrá los precios donde están. La administración Biden ya anunció que el presidente visitará Arabia Saudita para convencer al príncipe heredero de aumentar el suministro de petróleo para cubrir el déficit y finalmente bajar los precios. ¿Tendrá éxito? Realmente no lo creo, ya que los países productores de petróleo están ganando más dinero que nunca, pero cómo continuarán las negociaciones está por verse. Así que la dirección que tomará el mercado de la vivienda no se basa solo en la política de la Reserva Federal, sino que también se ve afectada en gran medida por factores externos.
