Desde hace más de dos años nos hemos estado preguntando cuándo se producirá el gran crash. Bueno, los últimos seis meses demostraron que ha comenzado. Elevar las tasas en uno o dos puntos porcentuales es más que suficiente para hundir el mercado de valores en auge. Muchas empresas que duplicaron el precio de sus acciones durante la pandemia han perdido todas sus ganancias y han vuelto a la era previa a la crisis. Quien vendió antes del crash debe haber obtenido beneficios enormes. Pero el crash del mercado de valores no es gran cosa, ya que la mayoría de las acciones están en manos del 10% superior de los estadounidenses.
Sin embargo, cuando los precios de la vivienda colapsan, todos sufren, ya que todos tienen un techo sobre sus cabezas. Los precios de las viviendas aumentaron más de un 10% en 2020 y casi un 20% en 2021. No habíamos visto subidas de precios así desde 2005 o 2006, cuando el mercado de la vivienda se dirigía hacia una crisis que arrastraría consigo toda la economía. Y dado que la Reserva Federal está elevando las tasas, los precios de las viviendas se están desmoronando.
La pregunta que muchos se han estado haciendo es si se repetirá la crisis de la vivienda de 2008. ¿Nos dirigimos hacia una crisis similar y qué tan grave será el crash? Respondemos a todas estas preguntas y muchas más, pero antes de eso, dé este artículo un voto positivo y adentrémonos en el tema.
La crisis actual vs. la burbuja inmobiliaria de 2008
La burbuja inmobiliaria de 2008 fue impulsada por diferentes factores. Las regulaciones bancarias laxas llevaron a la sobrevaloración de los valores respaldados por hipotecas emitidos por empresas de calificación. Los préstamos basura, o los préstamos con mayor probabilidad de impago, se mezclaron con préstamos sólidos y se les otorgaron calificaciones AAA. Los inversores negociaban estos valores basándose en la narrativa de que eran préstamos estables y excelentes, respaldados por grandes instituciones financieras como AIG. Pero cuando algunos de estos préstamos comenzaron a derrumbarse, fue como un efecto dominó que llevó al crash del mercado y llevó a la quiebra a gigantes como Lehman Brothers o AIG.
Sin embargo, la burbuja inmobiliaria actual no está impulsada por préstamos basura o calificaciones AAA falsas, lo que lleva a muchos a creer que el mercado de la vivienda está bien. Sin embargo, también debemos tener en cuenta que no hay dos crisis idénticas. Cada burbuja o crisis es diferente. Una vez que hay una crisis y tomamos medidas para solucionarla, aprendemos las lecciones y hacemos todo lo posible para no repetirla, al menos en el futuro previsible. Es por eso que desde la crisis de la vivienda de 2008, obtener una hipoteca nunca ha sido tan fácil como lo fue antes de la crisis. Así que sería imprudente imaginar que la crisis actual seguirá los mismos pasos que la anterior. Lo que debemos analizar es por qué los precios de las viviendas crecen tanto y cuáles son las posibilidades de que colapsen si hay indicadores de ello. Si esos indicadores existen, una crisis es una opción.
¿Repetición de la crisis de la vivienda de 2008?
Después del crash de 2008, muchos constructores de viviendas quebraron debido a que los precios de las viviendas se derrumbaron y construir casas ya no era un negocio rentable. Solo las compañías más estables sobrevivieron a la crisis debido a que el gobierno endureció las regulaciones bancarias. La demanda de viviendas disminuyó significativamente, lo que dificultó aún más la venta de viviendas. Sin embargo, mucho ha cambiado desde entonces. Los bancos aún están regulados, pero obtener una hipoteca no es tan difícil como lo fue justo después del crash. El mercado de la vivienda comenzó a crecer a una tasa promedio de entre el 1% y el 3% como máximo, ya que el suministro de nuevas viviendas en Estados Unidos se mantuvo estable. Sin embargo, si observamos los datos, cada vez más promotores se sumaron al juego al ver que las tasas hipotecarias estaban en un mínimo histórico y la demanda de viviendas era máxima.
A pesar de la escasez de bienes raíces creada por la pandemia, a partir de 2021, el suministro de nuevas casas comenzó a aumentar a tal punto que casi duplica el nivel previo a la pandemia. Los constructores han comenzado a bajar los precios para poder vender, ya que la Reserva Federal está elevando las tasas en cada oportunidad. Tasas más altas significan hipotecas más caras, lo que a su vez significa una menor demanda. Una menor demanda dificulta la venta de casas, por lo que es mejor bajar los precios y vender ahora antes de que la Reserva Federal eleve aún más las tasas y haga que sea aún más difícil vender. Los constructores están bajando los precios y ralentizando las construcciones a medida que los compradores se retiran. Las encuestas muestran ventajas para los compradores. Aquí están las 10 ciudades donde los vendedores están bajando los precios de las viviendas en mayor medida.
Los riesgos de una recesión inmobiliaria
Aunque los bienes raíces son los responsables de la inflación al alza en Estados Unidos, hasta febrero o marzo pasados teníamos completamente lo contrario ocurriendo. Los compradores iniciaban guerras de ofertas solo para ser el que comprara esa determinada propiedad. Hemos visto titulares múltiples veces donde la gente pagaba un 20%, 30% o incluso un 50% más solo para comprar una propiedad en particular. También estábamos en ese período de incertidumbre en el que pensábamos que el mundo podría acabarse. Los medios de comunicación gritaban por todas partes que no teníamos idea de cuánto tiempo nos llevaría volver al trabajo y la gente tenía miedo de vender sus casas por temor a quedarse fuera del mercado.
Pero hoy, avanzando rápidamente hacia 2022, nos enfrentamos a desafíos como el conflicto real en Europa que pone en peligro el orden mundial actual. Los medios de comunicación ya no están centrados en los casos de COVID y la gente está volviendo a su estilo de vida anterior y a vender sus casas. Algunas personas esperaron dos años para vender sus casas. ¿Por qué vender ahora cuando los precios subirán mañana?
La última vez que tuvimos una crisis similar fue a finales de la década de 1970, después de la revolución iraní, cuando los recortes de petróleo enviaron ondas de choque por todo el mundo, elevando los precios del petróleo. En 1971, la inflación alcanzó un sorprendente 11.3%, y en 1980 llegó a un 13.5%, y luego la economía cayó en recesión. Para ser honestos, si observamos los datos, las cosas son mucho peores ahora por múltiples razones.
En primer lugar, Rusia no es Irán. Rusia es mucho más grande y está profundamente integrada en la economía mundial. No solo exporta mucho petróleo, también es el mayor proveedor de gas y el mayor exportador de trigo. Y está invadiendo un país que también es uno de los mayores exportadores de trigo del mundo. Además, no hemos tenido una pandemia mundial en la que imprimimos billones de dólares para asegurarnos de que todos se queden en casa. La Reserva Federal elevó las tasas primero a alrededor del 10% y luego al 19% en enero de 1981. Piensen por un momento cuán altas serían las tasas hipotecarias si las tasas de interés fueran del 19%. Creo que las solicitudes de hipotecas disminuirían tanto que los constructores de viviendas comenzarían a quebrar nuevamente, como lo hicieron en 2008 o 2009. Las personas comenzarían a reducir los precios solo para poder vender, ya que la demanda simplemente desaparecería. Solo aquellos con efectivo podrán comprar. Por cierto, solo un tercio de los compradores de vivienda pagan en efectivo, y más del 65% financian sus viviendas mediante una hipoteca.
Riesgos de un colapso inmobiliario
Otra razón por la que el mercado de la vivienda colapsó en 2008 es porque cuando las personas con mal historial crediticio dejaron de pagar sus hipotecas, los precios comenzaron a disminuir entre un 10% y un 20%. Las personas que en realidad podían permitirse pagar sus hipotecas se dieron cuenta de que su hipoteca de medio millón de dólares ahora valía solo 400 000 dólares, por lo que también dejaron de pagar sus hipotecas, ya que no tenía sentido seguir pagando una hipoteca que era mucho más cara que el precio real de la casa. Eso hizo que los precios de las viviendas cayeran aún más.
Estamos viendo la misma tendencia ahora. Los precios de las viviendas aumentaron casi un 20% solo el año pasado y este año los constructores están bajando los precios. El número de listados activos está aumentando y las solicitudes de hipotecas están disminuyendo debido a que las tasas hipotecarias están subiendo. Y si la inflación no baja, la Reserva Federal seguirá elevando las tasas para reducir la demanda. Además, es muy probable que enfrentemos una recesión, como hemos discutido en videos anteriores, ya que el mundo está al borde de una catástrofe energética y alimentaria, lo que reducirá aún más la demanda y los precios. Si los precios de las propiedades disminuyen un 10% o un 15%, ¿qué harán los propietarios que obtuvieron hipotecas en 2021? ¿Seguirán pagando sus hipotecas sobrevaloradas? Tal vez sí, tal vez no. Si la respuesta es no, ¿puede darse el lujo la Reserva Federal de reducir las tasas de interés nuevamente? Ni siquiera pueden reducir la inflación después de múltiples alzas de tasas. No creo que se arriesguen a bajar las tasas en el futuro cercano. Será una recesión que todos tendremos que afrontar.
Sé que la Reserva Federal sigue diciendo que no vemos señales de una recesión, pero la Reserva Federal es muy cuidadosa con sus palabras. Lo que dice la Reserva Federal importa mucho. Recuerden que en 2021 ya teníamos los datos que indicaban que la inflación se estaba descontrolando, pero la Reserva Federal tranquilizó a todos diciendo que no había señales de inflación. Pero cuando sucedió, la Reserva Federal no elevó inmediatamente las tasas, pero advirtió al mercado. El mercado no escuchó, así que advirtió nuevamente y tampoco escuchó. Solo entonces actuó y elevó las tasas. Solo entonces dijo que los EE.UU no estaba en recesión y ahora Jay Powell dice que una recesión es una posibilidad. Así que realmente no confiaría en la Reserva Federal, ya que su trabajo es tranquilizar a los inversionistas y asegurarse de que la recesión no sea tan dolorosa como podría serlo. Es realmente difícil decir con certeza qué pasará, pero al observar todos estos datos, ahora es una posibilidad real un crash inmobiliario que se asemeje de alguna manera a la crisis de 2008. Pero solo el tiempo dirá qué sucederá. Gracias por leer y nos vemos en el próximo artículo.
