Siempre hay esa antigua y controvertida pregunta sobre si debes comprar o alquilar, por un lado podrías pensar que comprar una casa ahora mismo no es una buena idea debido a las crecientes tasas de interés que hacen que el costo de comprar una casa sea mucho más caro que antes, pero por otro lado también podrías estar pensando que alquilar puede que no sea la mejor opción dado que los alquileres han estado subiendo y esencialmente estás tirando el dinero por el desagüe, así que en lugar de eso es mejor comprar la casa y empezar a construir patrimonio. Yo he estado invirtiendo en propiedades durante los últimos seis años, así que en este vídeo pensé que sería una buena idea hacer un análisis detallado de todos los factores que puedes considerar y que entran en juego en una situación típica de comprar versus alquilar y espero que al final de este vídeo puedas tomar una decisión más informada sobre cuál de las dos opciones quieres hacer. Esto será parte de una serie de contenido sobre propiedades en este canal, voy a incluir todos los sitios web y fuentes que he utilizado a continuación para que puedas usarlos para tus propias cifras y tu propio análisis, así como para comparar manzanas con manzanas.
Comencé encontrando esta casa en venta en Rightmove, está en Aylesbury, que está justo fuera de Londres y está a la venta por 325.000 libras. Elegí esta casa porque es una casa estándar de tres habitaciones y está cerca del precio promedio de las casas en el Reino Unido. Luego, para encontrar un alquiler comparable, busqué una casa similar en el vecindario y encontré esta casa que se está alquilando por 1.450 libras al mes. Así que supongamos que puedes elegir comprar esta casa por 325.000 libras o alquilarla por 1.450 libras al mes.
Primero, desglosemos el costo completo del alquiler versus la compra de esta casa y las cosas que debes considerar. Empecemos con los costos financieros. Si estás alquilando esta propiedad, entonces el costo financiero es bastante simple, es la cantidad de alquiler que estás pagando por vivir allí, que en este caso es de 1.450 libras al mes. Pero este es solo el precio del primer mes y no incluye la inflación en los años siguientes. Así que calculemos eso utilizando dos suposiciones, la primera es que vas a alquilar el lugar por cinco años, que está un poco más arriba del período de alquiler promedio en el Reino Unido, y en segundo lugar, supongamos que en promedio la tasa de inflación durante los próximos cinco años es del tres por ciento. Así que suponiendo que el alquiler aumentará en línea con el promedio de inflación del tres por ciento, esto significa que aunque empezamos alquilando por 1.450 libras al mes, a medida que los alquileres suban con el tiempo terminarás pagando más de 1.680 libras al mes hacia el final del quinto año. Así que en promedio, el alquiler ajustado a la inflación para el período de cinco años es de 1.565 libras al mes.
Otros factores que también puedes querer considerar dependiendo de si tu arrendador incluye esto en los pagos de alquiler o lo cobra por separado son cosas como facturas de servicios públicos y el impuesto municipal, pero dado que en este caso no están incluidos, voy a excluir ambos costos de ambos escenarios para mantenerlo simple.
Ahora veamos el costo de comprar. Tomemos el pago inicial promedio de una casa en el Reino Unido, que sería el 15% del precio de compra. Este puede ser el 20% o el 10%, solo estoy tomando el promedio en este momento. Supongamos un pago inicial del 15% en una casa de 325.000 libras, eso serían 48.750 libras. Esta es la cantidad de dinero que estás poniendo en el valor de la propiedad. La segunda cosa que debemos considerar son los costos de cierre, que son las cosas que pagamos una sola vez para completar la transacción. Cuando pensamos en comprar una casa, la mayoría de nosotros solo pensamos en el precio de compra de la casa, pero hay tarifas de cierre que tenemos que pagar adicionalmente, que incluyen cosas como el impuesto a la propiedad, que en el Reino Unido se llama Stamp Duty, y es el dinero que esencialmente pagas al gobierno por comprar la propiedad. Esto es lo que se ve el impuesto a la propiedad para aquellos que viven en el Reino Unido. Luego tienes las tarifas del abogado, que son las tarifas del abogado por revisar toda la documentación, los títulos, asegurarse de que no haya problemas con eso, y también tienes que pagar las tasas de valoración, que le pagas al prestamista hipotecario para tasar la propiedad y todas esas cosas. Y eso es en general alrededor del 5% del precio de compra. Así que en este escenario eso añade otros 60.250 libras para comprar la casa. El resto del dinero para comprar esta casa proviene de una hipoteca o un préstamo bancario. Supongamos un interés promedio para una hipoteca a cinco años fija del 6% en este momento, que es mucho más alto que el año pasado. A esta tasa nuestro pago hipotecario mensual será de 1.780 libras al mes. Esta cantidad se usa en parte para pagar los intereses pero también para pagar el principal de la propiedad y así estás gradualmente aumentando tu patrimonio neto, a diferencia de cuando alquilas donde el dinero va directamente a tu arrendador para pagar su hipoteca, además tal vez un beneficio adicional para ellos.
Es muy probable que también tengas algún tipo de costo de reparación y mantenimiento, que la mayoría de la gente olvida incluir y hay una especie de regla general de que debes calcular el uno por ciento del precio de la propiedad por año para cubrir todo tipo de mantenimiento y reparaciones, como reparaciones del techo, la caldera averiada, esto puede depender de varios factores si estás comprando una casa vieja, una casa nueva, una casa que necesita mucha reparación y reformas, pero este es un número general que podrías asumir.
Ahora, lo que realmente es interesante aquí es que el pago mensual total para alquilar esta propiedad en realidad es menor que los pagos mensuales para comprar esta propiedad en el mercado actual. En un mercado normal y, en la mayoría de los escenarios, esperarías que esto fuera al revés, pero en el mercado actual, las tasas de interés en aumento han aumentado tan rápido y aunque los alquileres también están aumentando, no han alcanzado los crecientes costos de ser propietario de una casa en este momento.
La siguiente cosa que debes considerar son los costos de oportunidad y esto es algo que la mayoría de las personas en realidad no consideran al evaluar si comprar o alquilar una casa. Si elijo comprar, en la mayoría de las ciudades decentes es seguro asumir que el precio de la casa aumentará con el tiempo, así que digamos que esta casa se aprecia en un cinco por ciento de crecimiento anual, entonces con el tiempo, en cinco años, estos 325.000 libras valdrían casi 415.000 libras, es decir, casi 90.000 libras más. Entonces, en ese sentido, comprar la casa es una buena inversión, pero si estás pagando el pago inicial y otros costos, estás renunciando a la oportunidad de invertir ese dinero en otras cosas.
La otra opción que potencialmente podrías tener es invertir ese dinero en algo como el S&P 500, con el crecimiento promedio anual del siete por ciento, y esperar que la ganancia de tu inversión original sea mayor que cuánto habría apreciado una casa durante ese período si hubieras comprado la casa en su lugar. Y hay muchas incógnitas y suposiciones que entran en juego aquí, como ¿cuánto tiempo te quedarás en la casa?, ¿cuándo la venderás?, ¿cómo estará el mercado en ese momento?, ¿en qué parte del país estás comprando?, etcétera, etcétera, y así que nadie sabe con certeza cuál será la situación en 12 meses o en 18 meses, pero podemos usar esta calculadora de comprar versus alquilar para ver si estaríamos mejor o peor financieramente si compráramos en lugar de alquilar según tu escenario.
Si uso los mismos parámetros de precio que he utilizado en mi ejemplo anterior, comprar una casa por 325.000 libras, un pago inicial del 15%, una tasa de interés del seis por ciento, costos de propiedad del cinco por ciento y luego un costo de mantenimiento anual del uno por ciento, si lo comparo con el escenario de alquilar y usar el pago inicial y otros costos para invertir en su lugar a un interés del siete por ciento, asumiendo que los precios de las viviendas aumentarán entre uno y dos por ciento, entonces mirando hacia el futuro, en cinco años estaría mejor alquilando en lugar de comprar. Pero en el momento en que cambio estas suposiciones y digo que los precios de las casas realmente aumentarán más cerca del tres al cuatro por ciento anualmente durante todo el período, entonces comprar es una opción mucho mejor en su lugar.
Lo clave a tener en cuenta aquí es que realmente depende de tu situación y de cuándo crees que será el momento adecuado para comprar o vender, y luego calcular las cifras y suposiciones basadas en tu escenario y hablar con un asesor hipotecario. Todavía estamos esperando a que se asiente el polvo en el Reino Unido y a entender hacia dónde irán las tasas de interés y también hacia dónde irán los precios de las propiedades, hay toda una serie de factores que entran en juego al tener en cuenta los precios de las casas y un poco de eso en este momento se debe a que hay muchas personas que se acercan a refinanciar y que están experimentando impactos en sus pagos, es decir, si están en una tasa fija de alrededor de 1, 1,5 o 1,6 por ciento, entonces estarán refinanciando a algo más cercano al seis por ciento, lo que para algunas personas puede ser un reto, y es posible que veamos a muchas personas reduciendo el tamaño de sus viviendas o alquilando propiedades en el intermedio, lo que puede significar que haya muchas más propiedades disponibles en el mercado y eso podría mover los precios, así que realmente depende de la relación entre la demanda y la oferta del mercado de viviendas y una de las preguntas más importantes es si ese ligero cambio en los precios o la desaceleración compensarán lo que tendrías que pagar en gastos hipotecarios debido a las tasas de interés en aumento. Así que estas son las cálculos que puedes hacer usando ese enlace y hablando con tu asesor hipotecario. Yo suelo ver las compras de propiedades como una inversión a largo plazo y, en términos generales, si te alejas y ves cómo han aumentado los precios de las casas a lo largo del tiempo, generalmente han tenido una trayectoria ascendente con algunos pequeños dips y contratiempos en el camino. También queremos considerar los factores psicológicos, si compras tu casa tienes la certeza de que el propietario no te pedirá que te vayas y sabes cuánto pagarás por tu hipoteca durante los próximos dos o cinco años. Además, tienes la libertad de hacer lo que quieras sin necesidad de pedir permiso a tu propietario, puedes poner tornillos en las paredes, hacer una ampliación, ir al ático y añadir más espacio útil. Todo esto en general aumenta el valor de tu hogar, lo cual no puedes hacer si estás alquilando. Por otro lado, si alquilas, no tienes que preocuparte por el costo de las reparaciones y el mantenimiento o si algo se rompe, ya que esto es técnicamente responsabilidad del propietario, pero sí tienes que pagar un depósito de seguridad cuando te mudas en el cual el propietario luego puede hacer deducciones si has dañado muchas cosas o tus amigos borrachos han derramado vino tinto en la alfombra o algo así. En el lado positivo, si estás alquilando, tienes la flexibilidad de mudarte a un espacio más grande, vivir en otro lugar o explorar vivir en una zona específica durante un corto período, pero al mismo tiempo eso conlleva costos más altos de reubicación. Por lo tanto, si estás pensando en comprar versus alquilar, espero que esto te brinde algunas cosas para incluir y considerar al mirar los dos escenarios. He dejado todos los enlaces a los sitios web a continuación. Si te gustó este vídeo, es posible que también disfrutes de otro vídeo que tengo sobre cómo lidiar con una recesión y asegurarte de estar preparado, pero también cómo asegurarte de prosperar después. Lo enlazaré aquí para ti y espero verte allí.
