Bienvenidos a otro video sobre propiedades y finanzas. En este video vamos a hablar sobre las viviendas de múltiples ocupantes, o HMOs (por sus siglas en inglés). Un HMO es básicamente cuando compras una casa y divides las habitaciones para alquilarlas individualmente. Hay muchos videos en línea que hablan sobre cómo los HMOs son muy fáciles de hacer y generan mucho dinero, como si fueran un verdadero unicornio. Pero antes de empezar, siempre considero este tipo de cosas y suelo encontrar que una propiedad de una sola familia es una opción mejor en la mayoría de los casos.
Aquí están las cosas que considero y espero que te sean útiles. Lo primero es probar el mercado y ver si realmente hay demanda de HMOs en esa área. Una estrategia común es comprar una propiedad barata en el norte o en el centro de Inglaterra y dividir la casa en diferentes ocupaciones para poder alquilar las habitaciones individualmente. Es importante tener en cuenta que este es un camino muy transitado, ya que las propiedades son más baratas en el norte y en áreas de menor valor. Hay bajos obstáculos de entrada, por lo que hay mucha más competencia y oferta de HMOs en esa área. Lo que suelo hacer antes de entrar en un mercado es probarlo yo misma y ver qué tipo de habitaciones me gustan y cuál sería mi punto único de venta si pusiera una habitación en el mercado. Luego veo cuántas habitaciones están disponibles en línea a través de sitios web como Spare Room. Si me gusta una habitación, la vuelvo a revisar unas semanas después para ver si aún está disponible, y tal vez dentro de uno o dos meses para ver si todavía está en el mercado. Esto me da una buena indicación de la demanda y la oferta en esa área, y cuál debería ser mi punto único de venta si decido optar por un HMO.
Algo a tener en cuenta es que, debido al Brexit, hay más personas volviendo a la Unión Europea, por lo que a menudo me encuentro con que la demanda de HMOs no es tan alta como la oferta que está disponible.
El segundo costo a considerar son los costos adicionales de licencias. Hace unos años se implementó una nueva regla que básicamente estipula que necesitas una licencia de la autoridad local para operar un HMO para cinco o más personas, aunque esto puede variar de una zona a otra. Los costos que debes tener en cuenta son los costos de la licencia, los costos de las obras contractuales que deben realizarse de acuerdo con la licencia y los costos de los certificados periódicos para asegurarte de que cumples los criterios de la licencia. Los costos de cumplimiento son tan altos que casi hace que los HMOs no valgan la pena si solo estás pensando en tener cinco habitaciones. La otra alternativa es considerar HMOs con cuatro o menos habitaciones, pero en este caso solo puedes alquilar a personas solteras y no obtienes el alquiler de una habitación doble ocupada. Esto también afecta al modelo de negocio y es algo que debes considerar antes de optar por un HMO.
Lo tercero que siempre considero es si las cifras cuadran. Calculo cuántas habitaciones necesito alquilar para cubrir mi hipoteca, cuántas habitaciones necesito alquilar para cubrir mis costos fijos y cuántas habitaciones necesito alquilar para obtener beneficios. Como regla general, suelo encontrar que necesito alquilar dos habitaciones para cubrir mi hipoteca, y luego la tercera habitación para cubrir mis costos fijos porque los HMOs generalmente se alquilan en base a un precio que incluye todos los servicios, como los costos de servicios públicos y electricidad. Por lo general, es el alquiler de la cuarta habitación lo que me genera beneficios como propietaria.
Lo cuarto a considerar es la gestión y el tiempo. Si tu HMO está cerca de ti, probablemente lo gestionarás tú misma, pero requiere mucho tiempo. Si está más lejos, probablemente necesitarás que alguien gestione tu cartera por ti. Dos cosas a considerar al buscar a alguien para que lo gestione son el costo –generalmente les pagas un porcentaje de la renta que recibes-, y el hecho de que probablemente tendrás períodos de tiempo sin ocupar o con habitaciones vacías más largos, ya que este gestor tiene muchos HMOs que intenta llenar. En cambio, si lo haces tú misma, solo te enfocas en tu propia propiedad y estarás más motivada para asegurarte de conseguir un inquilino.
Por último, el quinto aspecto a considerar es el impuesto municipal. Anteriormente, el impuesto municipal se pagaba por propiedad, pero ha habido algunos cambios recientes. Esto también varía de un consejo a otro, pero hay una nueva regla que dice que se cobrará el impuesto municipal por habitación si la habitación tiene un pequeño espacio de cocina y un baño privado. Esto aumenta los costos fijos y definitivamente debe tenerse en cuenta al hacer tus cálculos.
Pronto habrá muchos más videos sobre propiedades y finanzas, así que mantente al tanto.
