Bienvenidos a mi primer video sobre propiedades para principiantes, en este video voy a cubrir la mejor estrategia de propiedad para principiantes, cómo financiar tu negocio inmobiliario y qué tipo de rendimientos debes esperar.
Si ya has comenzado a investigar sobre cómo comenzar en el mundo de la propiedad, probablemente has escuchado mucho sobre el método BRRR. Este término significa comprar, renovar, alquilar, refinanciar y repetir. ¿Qué significa esto y cómo se aplica en la práctica?
Comprar
En este método, no estás buscando comprar propiedades modernas o recién construidas. Estás buscando propiedades más antiguas, en deterioro o que necesiten modernización y cariño. El objetivo es añadir valor a la propiedad, aumentando así el precio al que puedes venderla.
Renovar
Existen varias formas de renovar una propiedad, pero voy a centrarme en las cuatro principales. Tienes que tener en cuenta tu presupuesto y el tiempo que tienes disponible. Una forma sencilla de renovar es reparar lo que está roto, como sistemas de calefacción, cajas de fusibles eléctricos o ventanas en mal estado. El objetivo es dejar la propiedad en condiciones que permitan alquilarla.
Otra técnica de renovación es mejorar el aspecto estético de la propiedad, tanto por fuera como por dentro. Esto implica pintar, cambiar alfombras, modernizar la cocina o renovar baños anticuados. El objetivo aquí es que la propiedad luzca y se sienta bien.
Una tercera técnica de renovación es mejorar la distribución espacial de la propiedad para maximizar los ingresos por alquiler. Puede consistir en derribar paredes para crear espacios más abiertos o convertir habitaciones en dormitorios adicionales.
La forma más costosa y que requiere más tiempo es aumentar el espacio de la propiedad, ya sea con una extensión en la parte posterior, un conservatorio o una reforma del desván para convertirlo en otro dormitorio. En mi experiencia, me he centrado principalmente en las dos primeras técnicas: reparar y mejorar el aspecto estético. Esto se debe a la escasez de constructores actualmente y a los retrasos en los plazos de entrega.
Refinanciar
Una vez que has renovado la propiedad y puedes obtener el máximo de ingresos por alquiler, llega el momento de refinanciar. Esto implica obtener un nuevo préstamo sobre el valor incrementado de la propiedad para reemplazar el préstamo inicial obtenido para comprarla. Ten en cuenta que existen diferentes formas de financiar una propiedad, pero aquí nos centraremos en la refinanciación.
El préstamo que puedes obtener para una propiedad de alquiler generalmente está limitado al 75% del valor de la propiedad. Por ejemplo, si compraste una propiedad por 100.000 euros, podrías obtener un préstamo de alrededor de 75.000 euros, y los restantes 25.000 euros tendrías que ponerlos en efectivo.
Una vez que has aumentado el valor de la propiedad, tu nuevo préstamo será del 75% del nuevo valor. Por ejemplo, si después de las renovaciones el precio de la propiedad es de 150.000 euros, tu préstamo será del 75% de 150.000 euros, lo que equivale a 112.500 euros. La idea aquí es aumentar el valor de la propiedad, refinanciar y sacar todo tu dinero, incluyendo los costes de renovación, para poder pasar al siguiente proyecto. De esta manera, aún tendrás un activo que genera ingresos a través del alquiler.
Repetir
Cada vez que saques dinero de una propiedad, lo invertirás en una nueva y repetirás el proceso una y otra vez. Como regla general, suelo destinar alrededor del 10% del precio de la propiedad a los costes de renovación. También tengo en cuenta los gastos ocultos, que suelen ser alrededor del 5% del precio de la propiedad, como los honorarios del tasador, los honorarios del abogado y el impuesto de transmisiones patrimoniales.
La meta final es poder recuperar todo tu dinero y que al comprar una propiedad, la adquieras con un descuento del 30% al 35% por debajo del valor de mercado. De esta manera, podrás invertir menos dinero y, en algunos casos, incluso recuperar una parte del capital invertido. Aunque hay mucho más que aprender sobre inversión en propiedades, el método BRRR es una excelente manera de comenzar, especialmente si eres principiante. Es menos arriesgado que otras estrategias más complejas que implican permisos de construcción o desarrollo de nuevas construcciones.
Espero que esta información te haya sido útil. Mantente atento a futuros videos en los que cubriré más temas relacionados con propiedades y finanzas. ¡Hasta pronto!
